Юридическая компания Аймрайт

Зачастую перед организацией встает необходимость взять в аренду не все жилое помещение, а лишь его часть. Например, это может потребоваться для размещения банкомата, платежного терминала, торговой точки и т.д. А с учетом того, что в качестве «помещения» иногда регистрируется целый этаж здания, часть этого помещения может представлять собой целый торговый зал. В этом случае, как правило, возникают вопросы о том, можно ли заключить такой договор, что за объект берется в аренду, какова специфика таких договоров? Далее мы осветим основные особенности заключения договоров аренды части нежилого помещения.

Можно ли заключить договор аренды части нежилого помещения?

Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешено все, что прямо не запрещено», поэтому, поскольку в законе отсутствует запрет на заключение подобных договоров, а коммерческие организации испытывают необходимость в аренде части помещений, заключение соответствующих договоров допустимо. На этой же позиции стоит и судебная арбитражная практика, которая признает действительность договоров аренды части помещений.

Поэтому заключение договора аренды части нежилого помещения является законным.

Как описать предмет аренды в договоре?

Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является лишь помещение в целом, встает вопрос о том, как описать ту его часть, которая берется в аренду. Однажды нашей компании представился случай защищать клиентов, которые установили границы части помещения путем их прорисовки мелом на полу, стенах и потолке, а фотографии этой прорисовки приложили к договору. В том конкретном деле нам удалось отстоять их права, однако сам по себе этот способ установления границ очень ненадежный, поскольку на фотографиях, как правило, имеет место искажение перспективы, сложности с определением масштаба, фотографии поддаются изменению, а регистрирующие органы с недоумением относятся к согласованию предмета договора путем предоставления фотографий и отказывают в проведении регистрации.

Поэтому для того, чтобы исключить риски признания в дальнейшем договора аренды незаключенным в связи с несогласованностью предмета, а также обеспечить возможность регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения.

Следует отметить, что территориальные органы Росреестра занимают позицию, согласно которой регистрация договора аренды части помещения возможна лишь в случае предоставления кадастрового паспорта или кадастровой выписки на данную часть нежилого помещения. Поэтому в случае, если вы заключаете долгосрочный договора аренды и не хотите заниматься судебным обжалованием отказа в осуществлении регистрации, следует заранее озаботиться внесением сведений о части помещения в кадастр.

Важно: ненадлежащее согласование границ арендуемой части нежилого помещения может привести к признанию договора аренды незаключенным.

Особенности условий договоров аренды части нежилого помещения

Поскольку юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает, тем не менее, все помещение целиком. Иными словами, с точки зрения закона арендатор берет в аренду все помещение, но договаривается с арендодателем о том, что использовать он будет лишь часть помещения и соответственно арендная плата будет меньше. Такая специфическая конструкция порождает некоторые сложности.

Например, в силу общих положений закона арендатор обязан осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Буквальное толкование этого положения применительно к ситуации аренды части нежилого помещения с учетом вышесказанного приведет к выводу о том, что обязанность по осуществлению текущего ремонта распространяется на все помещение, а не его часть. Данное решение очевидно необоснованно, поэтому в договоре аренды следует подробно описать объем обязанностей арендатора по содержанию соответствующего помещения.

Этот объем может быть различен с учетом особенностей деятельности арендатора. Если речь идет об установке платежного терминала, то логичнее всего будет освободить арендатора от обязанностей по ремонту, если арендуемая часть помещения представляет собой торговый зал, то обязанности арендатора по содержанию могут ограничиваться физическими границами арендуемой площади и т.д.

В целом заключение договоров аренды части помещения требует достаточно серьезной юридической проработки, которая обеспечивает возможность эффективной защиты прав на случай нарушений другой стороны. Наша юридическая компания предлагает услуги по разработке индивидуальных договоров аренды части помещений, типовых образцов, проведению переговоров по вопросам заключения подобных договоров, составлению протоколов разногласий и т.д.

Чтобы сделать первый шаг к плодотворному сотрудничеству свяжитесь с нами по телефону:

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

imright.ru

Споры по аренде нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — один из распространенных договоров в гражданском праве. С возникающими проблемами может столкнуться каждый, кто арендует или сдает помещение под офис или производство. Данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишить себя возможности защиты собственных прав.

Аренда помещения (недвижимого имущества) — это сделка, предметом которой является недвижимое имущество, которое предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются:

  1. предмет договора,
  2. срок предоставления имущества в аренду,
  3. размер арендной платы.

Договор аренды, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме. Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным. Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в законодательстве дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости.

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».

В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

Предметом договора аренды нежилого помещения также не может быть какое-либо место в этом нежилом помещении. Примером может служить Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2012, в котором говорится: «место в зоне общего пользования не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет реальных границ на местности и не определено в пространстве; площадь, указанная в договоре аренды, имеет значение исключительно для расчета платы и никак не характеризует арендуемую часть в пространстве. Суд на основании пункта 3 статьи 607 ГК РФ пришел к выводу о том, что договор аренды не является заключенным, в связи с чем в удовлетворении требования о его расторжении правомерно отказал, взыскав обеспечительный платеж и аванс

Срок предоставления имущества в аренду

Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, например, условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п.

Договор аренды имеет определенную специфику. Бывали случаи, когда согласно ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяли его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок, если в нем не указан срок предоставления имущества в аренду.

Размер арендной платы

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Если в таком договоре нет условия о цене, то нет и договора (он не заключен).

К примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2012 гласит: Суды установили, что договор не содержит согласованного сторонами условия об арендной плате (положения условий являются отсылочными; приложения к договору, определяющие размер платы, не представлены), поэтому договор аренды является незаключенным, так как в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, а отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы влечет незаключенность соответствующего договора.

В данной статье мы хотели бы рассмотреть и некоторые специфические проблемы при заключении договора аренды нежилого помещения, не относящиеся к существенным условиям:

  1. Право собственности на объект аренды

Если у вас заключен договор аренды на недвижимость, на которую арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, это есть нарушение положений ГК РФ, в соответствии с которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, уполномоченному собственником).

Примером служит Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2012, в котором говорится: установив, что право собственности у третьего лица на объект аренды возникло с момента внесения записи в ЕГРП, а договоры аренды подписаны до момента возникновения у него права собственности на предмет аренды, следовательно, договор аренды нежилых помещений и договоры субаренды нежилых помещений являются ничтожными сделками на основании статьи 168 ГК РФ как не соответствующие положениям статей 209, 608 ГК РФ, однако ничтожность договоров субаренды не влияет на обязанность ответчика возместить истцу плату за пользование имуществом, суды правомерно взыскали неосновательное обогащение в размере арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие.

Вопрос о регистрации договора аренды нежилого помещения получил разъяснение в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более. Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Если одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора.

  1. Перемена лиц по договору аренды

Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данный пункт относится и договорам аренды нежилых помещений. Рассмотрим позицию ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 «Правомерно частично взысканы задолженность по договору аренды, поскольку установлено, истец является собственником объекта аренды, данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности и в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ прежний собственник утратил, а новый приобрел право на получение доходов от сдачи имущества в аренду».

В данной статье мы привели перечень наиболее часто встречающихся ошибок при заключении договоров аренды нежилых помещений. Мы рекомендуем тщательно прочитать и прописать все взаимоотношения между сторонами и проверить на наличие существенных условий в договоре перед заключением такого договора.

Мы готовы предоставить Вам следующие виды услуг:

  • Юридическая экспертиза всех видов договоров.
  • Представление интересов клиента в суде.
  • Анализ соответствия корпоративных документов законодательству.

Более подробно можно прочитать на нашем сайте: ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ.

Мы будем рады начать работать с Вашей компанией.

blog.acg.ru

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Герсонский Александр Сергеевич

Юрист
Юридическая компания «Соколов и Партнеры»

В бизнесе — не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения.

Практика выделяет множество «подводных камней», «всплывающих» после заключения договора, который скрыто или прямо не отвечает интересам Арендатора – это и невозможность последнего в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и необоснованное повышения арендной платы, невозможность размещения рекламы без согласования с собственников, проведения перепланировки по своему желанию, различного рода ограничения и санкции. Нередки и ситуации, когда Арендатора буквально без предупреждения выкидывают из арендуемого помещения.

Этим и другим проблемам посвящена настоящая статья.

Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды (субаренды),

чтобы избежать подобных ситуаций?

При аренде нежилого помещения, будущему арендатору следует обратить свое пристальное внимание как на подписываемый договор аренды, так и на самого арендодателя.

Перед заключением договора аренды необходимо осуществить комплекс действий, направленных на проверку контрагента. Это необходимо не только для безопасности совершаемой сделки, но и для предупреждения возможных неблагоприятных налоговых последствий, которые могут наступить в случае, если Ваш контрагент окажется включенным в реестр ненадежных налогоплательщиков.

О том, как осуществить проверку контрагента мы уже подробно разговаривали ранее (sokolaw.ru/articles/319721).

Напомню, что для проверки контрагента требуется з апросить ряд документов, подтверждающих его фактическую деятельность и реальную возможность исполнить условия договора. Применяя данную рекомендацию к арендным правоотношениям следует уточнить, какие именно документы необходимо запрашивать у арендатора:

Заверенные копии Свидетельства о государственной регистрации (с 2017 года данное свидетельство не выдается), Свидетельства о постановке на налоговый учет;

Выписка из ЕГРЮЛ (либо ЕГРИП, если арендодатель является индивидуальным предпринимателем);

Копия протокола общего собрания участников (акционеров) или решения единственного участника (акционера) контрагента о назначении на должность директора и приказ о назначении руководителя (для юр.лиц);

Копия доверенности на подписанта, если договор подписывает иное лицо;

Справка из банка о банковских реквизитах контрагента;

Копия паспорта (если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, если физ.лицо — копия паспорта и СНИЛС);

При отсутствии печати у контрагента — письмо, подтверждающее ведение им деятельности без печати;

Документы, подтверждающие право передачи помещения в аренду/субаренду (Свидетельство на право собственности, либо первичный договор аренды с согласием арендатора на передачу помещения в субаренду!)

Документы БТИ (технический или кадастровый паспорт с экспликацией или поэтажным планом, на котором отмечено помещение предоставляемое в аренду).

Первым делом необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Если собственник и арендодатель по договору не совпадают, следует выяснить, на каком именно основании арендодатель осуществляет распоряжение имуществом. В этом случае, у арендодателя должно быть письменное согласие на передачу помещения в аренду / субаренду.

Также стоит проверить и полномочия непосредственно подписанта . Если арендодатель юридическое лицо, договор должен быть пописан либо исполнительным органом, действующем на основании Устава без доверенности (директор, ген.директор и тд.), либо уполномоченным представителем — лицом, имеющим соответствующие полномочия на основании доверенности (при отсутствии такой доверенности договор может быт признан недействительным).

Кроме того, рекомендуется осуществить дополнительную проверку контрагента путем направления запроса в различные госучреждения. Так, рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРЮЛ/ ЕГРИП в отношении арендодателя. Не будет лишним «пробить» арендодателя на сайтах Судов общей юрисдикции, сайте Арбитражного суда, ФССП России, и тд. В случае выявления факта претензий к контрагенту, либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности.

Рекомендуется также запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого имущества. Данная выписка может быть запрошена в электронном виде на сайте Росреестра.

Проверка договора аренды.

Непосредственно при согласовании договора аренды, в первую очередь, следует обратить внимание на такие условия договора, как дата и место заключения договора, предмет аренды, срок, цена договора, реквизиты сторон. Если договором не будут определены все существенные условия, договор может быть признан незаключенным. Кроме того, неудобные условии договора, в дальнейшем могут вылиться в существенные проблемы для Арендатора. Предлагаю по порядку разобрать те моменты, на которые стоит обращать внимание при подписании договора.

1. Объект аренды

Особое внимание следует уделить предмету договора аренды, являющемуся существенным условием договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если таких данных в договоре нет, или предмет договора недостаточно конкретизирован договор аренды может быть признан незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как правило, объект аренды может быть идентифицирован следующими признаками:
— адрес местоположения объекта аренды, этаж;

— наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения и тд);

— функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и тд);

— площадь помещения (общая и передаваемая в аренду).

Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Мы же рекомендуем, к любому договору аренды прилагать как минимум план помещения, либо поэтажный план здания с отмеченным помещением, передаваемым в аренду.

Особенно внимательно следует отнестись к договорам аренды нестационарных объектов (павильоны, киоски, торговые палатки и т.д.), как правило, предмет договора в таких правоотношениях не имеет надлежащей идентификации – зачастую встречаются такие размытые формулировки как «павильон на остановке», «киоск на пересечении улиц» и так далее. При таких формулировках есть риск признания договора недействительным.

Рекомендуется при аренде нестационарных объектов прописывать максимально подробный адрес, с указанием на ориентиры месторасположения; к договору надлежит прикладывать план земельного участка с отметкой о месте расположения объекта и фото-привязку. Кроме того, необходимо также в обязательном порядке запрашивать все имеющиеся правоустанавливающие документы на нестационарный объект, будь-то договор купли-продажи, дарения, первичной аренды; требовать подтверждения разрешения от муниципальных (городских) властей на установку, ввод в эксплуатацию нестационарного объекта, включения его в соответствующие реестры.

В случае, если объект аренды является самовольной постройкой и установлен без каких-либо разрешений, есть риск его сноса или демонтажа. Поэтому в договоре рекомендуется устанавливать меру ответственности арендодателя на этот случай.

Кроме того, в арендных правоотношениях, где право собственности на объект аренды невозможно с точностью установить, всегда имеется потенциальный риск мошенничества со стороны контрагента.

2. Арендная плата

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы, вносимой периодически или единовременно, либо в виде неденежной формы арендной платы, (например встречные услуги).

Следует также определить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или нет. Если в договоре конкретного указания нет, то Арендодатель имеет право предъявить счет за коммунальные услуги сверх оговоренной арендной платы. Кроме того, еще одним неожиданным увеличением аренды может стать начисления НДС (в случае, если Арендодатель является плательщиков НДС), если в договоре нет прямого указания на то, что НДС входит с состав арендной платы.

Также, дополнительные обязанности возлагаются на Арендатора, если арендодателем выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае на Арендатора возлагается обязанность налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. Следует учесть, что любые подобные условия в договоре являются недопустимыми. Однако для арендатора, конечно выгодно добиться условия о неизменности размера арендной платы в течение всего срока аренды.

Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также и срок договора аренды. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть не определен сторонами. Однако, согласование срока также важно для контрагентов, так как от этого будет зависеть форма договора. Если договор заключен на срок более года, он требует обязательной государственной регистрации. Соответственно при отсутствии такой регистрации, договор считается незаключенным.

Процедура государственной регистрации договоров аренды регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 и иными документами.

Для арендатора есть свои плюсы в заключении договора на срок более года. Положительными моментами будет то, что сам факт одобрения данной сделки со стороны государственного органа исключает многие потенциальные риски связанные с заключением договора (например, заключение договора с неуполномоченным лицом), также длительный срок аренды дает некоторую гарантию стабильности данных правоотношений. Неудобством может стать то обстоятельство, что обязанность по регистрации договора, как и все расходы, связанные с такой регистрацией, как правило, возлагается на Арендатора; также госрегистрацию должны проходить все дополнения и изменения к договору.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом госрегистрация такого договора не требуется. Однако, минус неопределенного срока договор аренды в том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Для Арендатора, нацеленного на длительную аренду, это серьезные риски.

4. Пролонгация или перезаключение договора?

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.

При этом следует различать понятия. Перезаключение подразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора , при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.

Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотренная по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.

Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать госрегистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.

Наиболее оптимальной будет такая оговорка в договоре:

«Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, настоящий Договор автоматически продлевается на тот же срок (11 месяцев) и на тех же условиях».

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок договор также не подлежит государственной регистрации.

5. Прием помещения.

Не менее важен при заключении договора аренды и порядок приема — передачи помещения. зачастую стороны не придают этому должного значения, что в свою очередь приносит в дальнейшем серьезные проблемы для Арендатора. Так, составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором, что является грубой ошибкой.

В акте необходимо указывать такие данные как:

— характеристики объекта и его площадь;

— функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности подходящей Арендатору);

— состояние объекта, необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта;

— возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);

— состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);

— показания счетчиков приборов учета;

— факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);

Нередко в Акте приема-передачи используют оговорку о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет. Естественно, подобная оговорка отвечает интересам Арендодателя, но не Арендатора. Арендатору мы советуем исключить такую оговорку, а если Арендодатель настаивает на ней, советуем добавлять следующее «Видимых дефектов не обнаружено» . Это позволить предъявить претензию к Арендодателю в случае обнаружения скрытых дефектов в последствии.

При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.

Следует помнить, что досрочное освобождение Арендатором объекта аренды (до прекращения действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту Арендодателю не является основанием прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

6. Прекращение договора, расторжение или односторонний отказ от договора.

Мы уже говорили о том, что если Арендатор после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель не имеет возражений, договор считается возобновленным. По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна направить соответствующее уведомление другой стороне. В противном случае договор аренды будет считаться пролонгированным (если в договоре нет прямого указания на недопустимость такой пролонгации). Но на практике больше возникает вопросов именно относительно досрочного расторжения договора.

Арендатору необходимо определиться, что для него более выгодно: гарантия длительных арендных отношений, или возможность в любое время съехать с офиса, расторгнуть договор. Законодатель исходит из того, что договор аренды нельзя досрочно расторгнуть по желанию одной из сторон. По общему правилу договор аренды расторгается по соглашению сторон, либо в случае не достижения такого соглашения в судебном порядке. Однако, существует инструмент, позволяющий Арендатору добиться прекращения договора в одностороннем порядке – это односторонний отказ от исполнения договора в порядке.

Здесь то и кроется распространенная ошибка многих договоров аренды.

Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (

pravo-48.ru

Смотрите еще:

  • Как снять штраф skyrim The Elder Scrolls 5: SkyrimСкрытность, Преступления и наказания Преступлениями считаются следующими действия: Кража предметов или лошадей; Кража предметов из чужого кармана; Вскрытие замков; Проникновение в чужой дом; Нападение на другого персонажа (при этом, если напали на вас, самооборона не […]
  • Развод облегчение Пережить развод: человеком быть трудно, но возможно Развод – страшный удар по самой основе бытия человека, после которого можно и не оправиться. Последствия останутся в любом случае, но будут ли эти последствия трагичны для нашей дальнейшей судьбы или мы придем к чему-то новому и хорошему – зависит от наших […]
  • Налоги как фактор предложения Налоги как фактор предложения В условиях современной рыночной экономики на величину предложения оказывают воздействие различные факторы. В первую очередь, величина предложения напрямую зависит от цены, то есть при прочих равных условиях и сформированном спросе увеличение цены влечет за собой увеличение […]
  • Ст 159 уголовный кодекс Статья 159. Мошенничество СТ 159 УК РФ. 1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период […]
  • Земельные отношения юристы Официальный рейтинг юристов Москвы по земельным вопросам Официальные средние цены на услуги адвокатов и юристов по земельному праву и спорам Юридическая консультация юриста по земельным вопросам Подготовка искового заявления по земельному вопросу Защита в суде первой инстанции адвокатом по земельным […]
  • Какие законы было приняты в последние время Самые важные законы, принятые в 2017 году Фото: Владимир Вяткин/ РИА Новости Продолжаем подводить итоги года. На очереди – законы. Всего на данный момент на рассмотрение двух сессий было внесено 1167 законопроектов. Принято 499 законов. 421 закон, из числа принятых Думой, был подписан Президентом РФ. Бьет […]